《蜡笔小新》由已故日本漫画家臼井仪人创作，是很多人的童年记忆。漫画讲述了5岁男孩野原信介一家的日常生活。故事中，肖鑫的父亲野原广志总是感叹还有32年才能还清房贷，时间过得真快。漫画从1990年8月开始连载，野原广志终于还清了抵押贷款。这幅漫画显示，贾晓鑫位于日本埼玉县春羽市。是独栋建筑，带院子和车位，挺值钱的。野原广志是唯一在贾晓鑫工作的人。作为双叶第一商业部二班的课长，他是地道的上班族。正在上班的上班族，买房也成为近年来资产配置的首选。房子不仅具有居住和金融的属性，还具有升值的属性。通过房贷买房，利率低、期限长、金额大，是家庭拥有优质资产的重要途径。具体来说，银行为购房者提供一笔按揭贷款，期限最长30年，最高可达房屋价值的70%，普通银行最高可贷1000万元左右。与消费贷款相比，按揭贷款的优势非常明显。消费可以分为担保贷款和无担保贷款。无担保贷款是信用贷款。最高额度一般为30万元，期限最长为3年。贷款利率上浮30%甚至50%。相比之下，住房按揭贷款确实是国家给老百姓的福利。随着“房地产关系民生消费和投资发展，有助于经济内循环”的“十四五”规划，国家将继续坚持“房不炒、城不策”的主基调，强化和落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。为了加强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，中央出台相关政策，通过放贷上限打压所有金融体系，给银行下了一道紧箍咒，调控房地产的决心可见一斑。
抵押贷款集中管理的“两条红线”
继2023年8月住建部、央行约谈重点房企，提出房企资金监控与融资管理细则“三条红线”后，2023年12月底，央行、银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
，根据不同类型的机构，划分不同的房地产贷款集中度，设置2-4年的过渡期。这是继“三条红线”之后的又一条“两条红线”，意味着楼市正在减少负债(或稳定负债)，从原来的开发商层面，到个人和银行层面。目的是提高金融体系的韧性和稳健性，促进房地产市场的平稳健康发展，一定程度上强调和强化房地产行业的稳杠杆甚至去杠杆。1.避免居民负债率的过快增长。数据显示，2023年前三季度，居民部门杠杆率上升5.6个百分点，从去年底的55.8%上升至61.4%。按照国际货币基金组织的标准，居民部门杠杆率超过65%就会影响金融稳定。2.抑制房价过快上涨，房价和家庭负债率基本是正相关关系。抑制家庭负债率的过快上升，就是抑制房价的过快上涨。另外，为了防止资金“脱离实际”，要引导资金更多地投向实业。通知一出，控制房贷规模成为“超标”银行的首要任务。建行管理层在业绩会上表示，将做好稳步达到房地产集中度标准的工作。招商银行在业绩报告中还提到，将按照“控制总量、审慎准入、突出区域、调整结构、严格管理”的总体策略，继续加强房地产贷款集中度管理，促进房地产贷款占比稳步下降，动态优化内部信贷政策，加大对行业的投资力度
2023年5月15日，央行发行《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》
明确提出，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减去20个基点。
如果说上述政策只针对新增房贷，不惠及存量的话，5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，一年期LPR维持3.7%不变，五年期以上LPR下调15个基点，从4.6%降至4.45%，为2023年8月LPR改革以来的最大下调幅度。
这意味着，按照最新的LPR测算，个人住房贷款利率首套房可低至4.25%，二套房可低至5.05%。一周之内，央行接连放出两个大招，这是近年来对楼市最大的利好。按照30年期等额本息还款的房贷额度50万元计算，利率下调20个基点，意味着平均每月可减少还款60元左右，未来30年可减少利息支出2万元左右。上海金融与发展实验室主任曾刚表示，近期一系列房贷政策的主要目的是促进中长期贷款，其中房贷占相当大的比重。目前房地产市场出现泡沫的概率较小，但更需要适度促进和满足按揭贷款的合理需求，从而形成“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。对比房贷政策的接连利好，买了“贵”房贷的用户都在想着提前还贷。投资收益赢不了房贷利息，经济不景气怕裁员怕断供，近几年新批的房贷利率高得接受不了，这些都成为他决策的重要参考。提前还贷是指借款人向银行申请提前还贷，并保证上月未逾期，当月贷款归还；按照银行规定的日期一次性还清全部或部分贷款。一般来说，提前还贷有两种方式。一种是减少月供，保持期限不变；二是月供不变，缩短时限。这个话题在社交平台上一直备受争议。不支持提前还贷的人认为，房贷是普通人能从银行贷到的最低利率、最大额度的钱，是对抗通胀的最佳选择。不少网友表示，在一二线城市，上车付首付时“六个钱包”都被掏空了。现阶段，他们无力提前还款。其实因为每个人的贷款利率、经济状况、投资能力都不一样，这个问题没有绝对的标准答案。但一个简单的共识是，购房者的投资回报能否超过房贷利率。另外，是否提前还房贷，不仅要看个人或家庭的收入，还要看房贷的具体情况。融360数字技术研究院分析师李万甫表示，大部分房贷用户都选择了“等额本息”的还款方式，因此提前还款主要是利息，而提前还款则是本金。此外，目前按照LPR加积分的定价方式下，未来可能会因为LPR减少而出现利息减少的情况，提前还贷将无法享受这部分优惠。
提前还房贷要向银行“赔偿”吗？
8月1日，交通银行官网发出《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，引起热议。公告称，11月1日起，按照借款合同中的约定收取提前还款补偿金，补偿比例为提前还款本金金额的1%。在合同的基础上，当地分公司有权减少或免除赔偿。调整前，对于部分提前还款，银行可以每年放弃一次提前还款的补偿，从第二次起收取当期提前还款本金1%的补偿；对于所有的预付款，银行将收取补偿
8月2日，交通银行官网页面显示，该公告已被删除。目前不同银行对是否收取赔偿金或违约金、收费标准等都有不同的规定。而且同一家银行不同地区的分行对提前还款的违约金要求也不一样。有的银行说提前还款不收违约金，只需要在资金占用期间偿还贷款本息；有的银行规定，在一定期限内提前还款的，要收取几个月的利息或者按照提前还款的本金金额收取一定比例的违约金。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，商业银行向客户发放贷款，以合同形式明确约定贷款期限、利率等因素。全部或部分提前还款违反了借款合同约定的贷款期限，是一种“违约”，这是部分银行对提前还款收取违约金(赔偿金)的逻辑依据。目前法律没有明确规定提前还款需要支付违约金(赔偿金)，但要看借款合同。如果借款合同明确约定提前还款要支付违约金(赔偿金)，那么交行根据合同收取违约金(赔偿金)是没有法律问题的。多位银行人士也表示，一般来说，银行不会对提前还款收取赔偿。即使合同条款中有这样的表述，实际操作中，银行分支机构也会给予减免。
或许，这也是交行上述公告中“依据合同，地方分行有减免赔偿的特权”这一说法的现实依据。即使发布了上述公告，各地分行也可自行决定是否收取。同样在8月1日，央行召开2023年下半年工作会议，指出贷款利率和房地产信贷要引导实际贷款利率稳步下降；因城施策的差异化住房信贷政策。可以简单理解为，要降低利率吸引新客户，要阻止老客户更换廉价货币。总之，针对房贷，按照很多业内人士的意见，拥有多套房产的人，做一个投资组合的改变是没有问题的。对于大多数普通人来说，如果手里有闲钱，也就是有足够的生活储备资金，包括教育、医疗、意外等之后的生活。而且他们没有相对安全的投资方式来获得5%以上的收益，房贷利率在5%以上。房贷期限相对较长的可以选择提前还贷。考虑到未来的变数，提前偿还一部分可能更稳妥。反而建议继续承担房贷，用手中的资金分担压力，创造更多的可能性。(图片来自网络)
