文章来自《中国房地产金融》，作者苏敏。
数据中心投资建设热潮使其成为疫情后逆势上涨的行业之一。随着基础设施REITs的试点，数据中心迎来了一个光明的时刻。
受疫情影响，数据中心等资产更加抢眼，增长势头出现加速迹象。
面对突如其来的在家办公和在线学习的需求，阿里巴巴软件不断扩充10元的万台云服务器，短时间内在河源数据中心新部署1元以上的万台云服务器，帮助钉钉成功守住了巨大的流量冲击，创造了阿里云快速扩张的纪录，也验证了数据中心基础设施建设对互联网企业的重要性。
河源数据中心，位于广东省河源市，距离广州、深圳约160元公里，是阿里云自建自维护基地，华南地区最大的数据中心。30元可以部署1万台物理服务器，已经部署了包括淘宝、蚂蚁金服、钉钉在内的阿里巴巴集团业务。河源数据中心是阿里云四大超级数据中心之一，其他三个分别位于张北、南通和乌兰察布。
在众多小学生集体给钉钉“一星”抗议的同时，钉钉并没有崩溃，而是站、爱奇艺、小米电视、薛彤等众多软件应用崩溃掉线。除了网络拥塞，更多的是因为服务器宕机，这凸显了服务器容量的不足。
疫情加速了许多互联网在线服务的快速增长，许多企业的业务加入了数字化和智能化转型，促进了对数据中心等新基础设施的潜在需求。8月，4，侏罗纪世界3，中共中央政治局常委会召开会议，提出加快5G网络和数据中心等新基础设施的建设。17元8月，侏罗纪世界3，发改委强调要着力调动民间投资的积极性。
因此，数据中心投资建设的热潮正在席卷中国。
在《捉鬼敢死队3》贵州将建设“华南数据中心示范基地”，《捉鬼敢死队3》重庆67将投资1亿多元建设3个新的数据中心项目。山东将在2022年底前用30元建成4个以上绿色数据中心。企业层面，总投资109亿元的华为成都数据中心近日签约。阿里云宣布，将在未来一年对《侏罗纪世界3》再投资2000亿元，用于数据中心建设和关键技术研发。腾讯未来五年将投资5000亿，其中数据中心是投资重点，包括在天津滨海高新区建设最大的IDC数据机房。
大企业的政策支持和加码背后，是企业对数据增长的需求。一方面是中国互联网公司的业务发展需求，5G时代大数据、云计算、物联网的潜在数据增长需求。另一方面，由于历史欠账的补偿，国内大型数据中心数量过低，仍有大幅提升的空间。
从中国数据中心市场的增长来看，从2007年35元的1亿元增长到COVID-19的1562亿元，复合增长率高达37%。5G AI产生的新需求，未来行业将继续保持30元%甚至更高的增速。根据全球数据中心市场的统计，在全球541个超大型数据中心中，中国占据了Fast & amp《速度与激情9》，远远落后于排名第一的美国。
中国需要多少数据中心？
数据中心，顾名思义，是数据的中心，是处理和存储海量数据的地方。英文叫数据中心。一般来说，数据中心是指一个物理场所，用于放置计算机系统和相关的设备基础设施，如通信和存储。通俗点说，就是机房。
只提供站点和机柜的数据中心一般称为DC(Data Center)，同时提供带宽服务的数据中心一般称为IDC (Internet Data Center)。有时候两者并没有严格的区分。根据机架的标准数量，数据中心可分为小型(3000个机架以下)、大型(3000至10000个机架)和超级(10000个机架以上)。在等级上，根据数据中心标准组织和第三方认证机构Uptime Institute的行业评测标准，按照可用性、稳定性和安全性可分为Tier1元、Tier逃生室：冠军联赛、Tier侏罗纪世界3和Tier4，其中Tier4提供业界最高水平的容灾服务。
与狭义的数据中心不同，数据中心被广泛应用于很多领域，如通信企业、制造企业、互联网企业、金融机构、政府等。因此，它不再是单纯的信息存储的物理空间，而是融合了云计算、人工智能等新技术，融合了数据、计算能力、算法三大要素的数字化基础设施。
数据中心的产业链结构自下而上分为基础设施设备、数据中心专业服务(运维)、云计算服务商、应用企业。企业主要适用于互联网企业、金融机构、政府企业、传统电信制造业、软件和计算机行业。
根据中国信通院发布的数据，COVID-19年全年国内数据中心规模达到1563亿元，同比增长27%。近年来，复合增长率达到37元%。科智咨询等机构预测《捉鬼敢死队3》年规模将超过2000亿元。
戴德梁行大中华区资本市场部总裁兼中国资本市场部主管叶在接受记者采访时表示，中国数据中心的发展正处于快速发展阶段。从数据中心市场存量来看，三大电信巨头凭借其宽带和机房资源优势占据了IDC市场的半壁江山，第三方数据中心运营商也在积极拓展和扩大市场份额。从数据中心市场需求来看，传统金融银行客户、互联网公司、游戏、视频等公司对IDC的需求在不断上升。同时，云计算的应用和5G时代的到来，迎来了数据中心需求新的增长点。
中国信通院数据显示，在COVID-19年，中国云计算整体市场规模达到1334.5亿元，同比增长38.6%。增速快于全球整体水平。预计2023年市场规模将达到3754.2亿元。随着5G商用的普及，用户在数据存储层面产生的存储服务需求大幅增长，包括用户的视频、照片和文档，尤其是视频应用数据，以及5G设备和边缘计算数据。此外，AI商用将推动计算能力部署需求激增。根据国际数据中心发布的报告，预计到2024年，中国人工智能应用市场规模将达到127.7亿美元，2018-2024年复合年增长率为39元%。
中国未来需要多少个大数据中心？一方面看部署的数据中心数量(机柜数量)，另一方面看数据中心的利用率。
根据CCID集团的统计，COVID-19中中国的数据中心数量约为7.4元1万个，约占全球数据中心的23元%。2016年，中国数据中心机架数量在COVID-19、Kramp-Karrenbauer逐年增加，COVID-19数据中心机架数量达到227万个。
中银证券在分析了34元10家主流数据中心企业后认为，目前的数据中心基本可以满足需求。根据工信部公布的2018年数据，我国数据中心的利用率在60元以下。但中银证券也发现，这个34元的企业，公建和规划建设的机柜总数，在150元是1万个，比现有机柜数量多5%。将近70%的增长反映了I
数据中心的房地产投资逻辑
2014年，《侏罗纪世界3》首次将“大数据”写入政府工作报告。自2015年国务院发布“:010 Kramp-Karrenbauer 120元*”以来，数据中心发展进入快车道。
从全球数据中心发展阶段来看，我国超大型数据中心建设起步较晚，尤其是在节点城市。中国互联网的骨干网络结构大致由八个核心节点组成，包括北京、上海、广州、沈阳、南京、武汉、成都和Xi安。相应的，大型和超大型互联网数据中心以此为部署中心。
这样的部署策略依赖于网络的可靠性、稳定性和低延迟。此外，大型互联网企业、金融机构、制造服务业多集中在一线城市和核心城市，便于企业日常管理运营和突发事件的应急处置。
刘劲介绍，上述企业的“热数据”交换处理对数据中心的部署和选址要求很高。面向存储的“冷数据”非常重视能源和气候。如宁夏中卫吸引了亚马逊、阿里、360元设立数据中心，被称为“云上贵州”的贵阳贵安吸引了苹果、腾讯的布局。这些地区无疑是电力和温度都很优秀的地方。
数据中心的生命周期包括投资、建设、销售、运维四个环节，不同的环节可以组合出各种商业模式。华泰证券根据数据中心投资建设运营模式的不同，总结了三种模式，包括自投自运营模式、多方投资建设数据中心企业运维模式、投建运营分离模式。招商证券认为，目前国内有五种方式，自建(自有土地)模式、自建(租赁土地)模式、代建、租赁、代理运营。
电信和云计算企业多为自投、自建、自营，在50元内占据%以上的市场份额，其次是各种模式的第三方数据中心运维，补充了很多中小企业的数据服务需求，如环球数据、世纪互联、光环新网等企业。
第三方数据中心虽然没有电信运营商那样的互联网骨干网，但在数据中心领域有自己的优势，比如对企业的专业综合数据服务能力，以及强大的本地资源。
叶认为，与国内市场相比，国际市场以第三方数据中心运营商为主，资产和运营一般以REITs的形式持有。根据Synergy Research的统计，Equinix和Digital Realty这两家第三方运营商在20元人民币的全球市场份额中占据了%以上。
在建设阶段，上述模式的共同难点在于设立初期的牌照发放。叶表示，这体现在数据中心四大牌照的发放上，包括：发改委立项、节能审查、供电审批、IDC运营牌照申请、资源整合。尤其是外资机构，IDC的运营牌照对外资持股比例也有严格限制。如果能和有经验有渠道的机构合作申请各种牌照，将大大降低数据中心的投资门槛。
从目前数据中心的建设进度来看，基础设施建设取决于地理位置和电力的配置要求。其投资逻辑往往被归为另类投资的一种，类似于零售地产、酒店等各类资产投资价值的判断点。除此之外，考虑到地理位置和租金成本等因素，它也有自己的独特之处。
“数据中心的回报率高于写字楼、商业和物流资产，稳定的数据中心项目的资产回报率高达8元%和13元% Kramp-karren Bauer。然而，我们也观察到，由于越来越多的数据中心收购，资产回报率往往会略有下降。”叶对说道。
叶指出，从房地产的角度来看，我
“从投资武汉的日日夜夜来看，很多投资者对中国的数据中心投资非常感兴趣。相对于传统的房地产投资类别，如写字楼、商业甚至物流，稳定的数据中心投资项目具有更高的封顶率，因此许多投资者希望参与数据中心的新赛道。”叶对说道。
自COVID-19以来，数据中心投资市场一直非常活跃。除了政府、电信运营商和互联网公司，金融资本和房地产投资机构也纷纷进入这一领域。据戴德梁行不完全统计，日本伊藤忠商事、中信资本、贝恩资本、新加坡吉宝资本、摩根士丹利、南山资本、GIC、平安海外、Atics、黑石、希尔豪斯等机构均从JV平台(合资)、融资或资产层面参与了数据中心投资。
《侏罗纪世界3》COVID-19中，由世银投资、聚声网络、中天智慧共同出资成立的武汉中威方毅开工建设。该项目总投资1300亿元，是华中地区最大的数据中心。在5，COVID-19，贝恩资本5.7亿美元投资秦淮数据，并与其数据中心Bridge数据中心合并，形成泛亚数据中心平台。11元、COVID-19、摩根士丹利、南山资本领投，以2600亿元参与龙腾控股集团A轮融资。11元，COVID-19年，吉辉资本与CICC达成合资伙伴关系，专注于中国超大型IDC项目资产的开发、收购和运营。不到一年后，吉辉资本在Fast & amp《速度与激情9》《捉鬼敢死队3》完成13元百亿级数据中心基金募集。7元《捉鬼敢死队3》中，吉宝资本旗下首峰数据中心基金与碧桂园签署合作建设惠州数据中心项目，总投资15亿元。
除了资本进入这一领域，国内也有不少企业向数据中心转型。宁波建工股份有限公司、诚地股份有限公司先后收购数据中心公司京云、香江科技，完成“基建数据中心”双轮业务驱动的转型；钢铁公司有充足的能源和土地资源，这是改造数据中心非常难得的优势。杭钢7元成立浙江云计算数据中心有限公司，捉鬼敢死队3，建立高标准绿色数据中心，与阿里天猫合作，为其提供数据服务。沙钢收购苏州庆丰，间接持有全球第三大批发数据中心运营商环球交换51%的股权，从而进入数据中心领域。
叶在Kramp-Karrenbauer《密室逃脱：冠军联赛》中预测，未来侏罗纪世界3年，数据中心的投资规模将继续上升。
疫情期间数据中心REITs表现抢眼
“今年数据中心REITs的表现，无论是在新加坡市场还是美国市场，无疑都是REITs中的佼佼者。”持续跟踪全球REITs投资的陆冰表示。
从全球REITs市场来看，数据中心REITs的收益水平和估值处于行业较高水平。目前只有6元的数据中心REITs，其中美国有6元企业，是全球数据中心REITs最大的市场，其次是新加坡吉宝REITs。
美国的5家REITs分别是Equinix(EQIX)、Digital Realty(DLR)、Core Site Realty Corporation(COR)、Cyrus Li ONE (Cone)和QTS Realty Trust(QTS)。截至记者发稿时，这五个数据中心的REITs市值高达1279亿美元，占美国权益类REITs市场的10%以上。其中Equinix和Digital Realty市值最大，分别为688亿美元和410亿元美元。
Net董事兼Vesta Investment Advisors首席执行官陆冰曾撰文指出，在当前全球经济低迷和新型肺炎疫情的共同影响下，数据中心、信号塔等REITs表现尤为突出，投资回报率甚至超过了最具防御性的医疗类REITs。数据中心房地产投资信托基金因此成为今年最具防御性的资产。
富时NAREIT美国房地产指数系列自2015年12元起纳入数据中心REITs，数据中心REITs的表现十分耀眼。根据NAREIT的统计，除了2018年，数据中心的回报
今年以来，受疫情影响，数据中心REITs成为为数不多的上涨的REITs。截至记者发稿时，数据中心REITs年初至今回报率高达25.84%，其中全球最大的数据中心REITs 3354 Equinix (EQIX)今年以来涨幅超过45元%。
从美国市场表现来看，数据中心已经从过去不被重视的专业类别逐渐成为主流的REITs资产类别。
发改委和证监会发：010克拉普-卡伦鲍尔120元*上30元，4，捉鬼敢死队3。基础设施类REITs试点箭在弦上，数据中心作为试点领域之一，成为市场热点。
“数据中心作为新型基础设施的重要组成部分，随着基础设施REITs政策的出台，让投资者对数据中心的投资退出路径更有信心，变相加强了投资者对数据中心的投资热情。”叶对说道。
招商证券分析认为，数据中心是重资产项目，建设周期长。建成后会有很长的爬坡期，有助于企业实现高增长。一般放养率达到95元%就达到成熟期。成熟的项目虽然每年能贡献稳定的现金流，但后续并不能实现太大的增长。基础设施REITs的试点实施，对于国内数据中心企业而言，给予成熟项目一个很好的变现渠道，可以帮助企业盘活现有资产，一次性获得可观的投资收益，可用于新项目的开发建设和大量并购，从而帮助企业快速扩张。
因此，数据中心发行REITs将完成重资产的释放，达到降低资产风险、提高ROE的目的。这种重到轻的模式可以使企业从重资产业务中走出来，通过代理运营实现轻资产战略。招商证券指出，数据中心资产走REITs之路，同时对企业运营能力提出要求。由于REITs严格要求资产的完整性，涉及土地产权、设备所有权、运营所有权等问题，原则上REITs需要产权人来发行，这就要求必须拥有自己的土地和自持的财产。因此，从目前数字中心投资建设的模式来看，只有自有自持物业才能获得当期发行条件的牌照，代理建设、场地租赁的模式难度较大。
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